マンション・アパート経営で経費にできるもの一覧
マンション・アパート経営者向けに、確定申告で必要経費にできる項目を一覧で解説。経費にできない支出との違い、節税のポイントもあわせて紹介します
1. 不動産所得における「必要経費」の基本的な考え方
不動産所得の必要経費として認められるのは、「その賃貸物件から収入を得るために直接必要な支出」です。国税庁の基本的な考え方として、以下の2つを満たす支出が経費になります。
- 総収入金額を得るために直接要した費用であること
- その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用であること
逆に言えば、物件の収入獲得と関係のない支出(生活費、物件と無関係な支出など)は経費にできません。この原則を軸に、個別の項目を見ていきます。
No. | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
1 | 管理委託費 | 管理会社に支払う入居者管理・建物管理の委託費用 |
2 | 修繕費 | 原状回復・設備故障対応など、資産価値を維持するための修理費用 |
3 | 減価償却費 | 建物・建物附属設備の取得価額を耐用年数に応じて配分した費用 |
4 | 損害保険料 | 火災保険・地震保険料(その年に対応する分) |
5 | 固定資産税・都市計画税 | 保有する不動産に課される税金 |
6 | 借入金利息 | 物件取得のためのローン利息部分(元本返済は対象外) |
7 | 修繕積立金 | 区分所有マンションの場合、管理組合に支払う積立金 |
8 | 管理費(組合費) | 区分所有マンションの管理組合に支払う月次管理費 |
9 | 仲介手数料 | 入居者募集時に不動産会社へ支払う仲介手数料 |
10 | 広告宣伝費 | 入居者募集のための広告費用 |
11 | 税理士・弁護士等への報酬 | 確定申告代行費用、契約トラブル対応の専門家報酬 |
12 | 交通費 | 物件の見回り、管理会社との打ち合わせ等にかかった交通費 |
13 | 通信費 | 物件管理に関するやり取りにかかった電話代・郵送費等 |
14 | 消耗品費 | 共用部の電球、清掃用品など少額な物品の購入費用 |
このうち特に見落とされやすいのが減価償却費です。実際に現金が出ていく支出ではないため経費として認識されにくいのですが、建物の取得価額を耐用年数で配分して毎年計上できる、節税上重要な項目です。
3. 経費にできない・注意が必要な支出
以下は経費と混同されやすいものの、そのままでは必要経費にできない、または一部しか認められない支出です。
- 借入金の元本返済部分 — 利息のみが経費。元本返済は経費にならない
- 資本的支出 — 増築、設備のグレードアップなど資産価値を高める支出は、修繕費ではなく取得価額に加算し減価償却の対象になる
- 所得税・住民税 — 個人の税金であり不動産所得の経費にはならない
- 私的な生活費 — 業務との関連が説明できない支出
修繕費と資本的支出の区分は税務調査でも指摘されやすいポイントです。20万円未満、または周期がおおむね3年以内の修繕は修繕費として処理できる目安がありますが、判断に迷う場合は税理士への確認をおすすめします。
4. プライベートと共用する費用の按分の考え方
自宅と物件管理を兼ねる車両やスマートフォンなど、プライベートと業務を兼ねる支出は「家事按分（かじあんぶん）」で業務使用分だけを経費にします。
「移動距離・使用時間・専有面積など、合理的な基準で按分割合を決め、その根拠を記録として残しておくことが重要です」
按分割合に法律上の明確な基準はないため、走行記録や使用実態のメモなど、説明できる根拠を残しておくことがポイントです。
5. 経費計上でよくあるつまずきポイント
- 領収書・レシートを紛失し、経費計上を諦めてしまう
- 修繕費と資本的支出を区別せず、資本的支出をその年に全額経費計上してしまう
- 按分の根拠を残しておらず、後から説明ができない
- 青色申告特別控除(最大65万円)の要件である複式簿記での記帳を行っていない
これらは、日々の記帳と証憑保存のルールを決めておくだけで多くが防げます。
6. まとめ
マンション・アパート経営の必要経費は、「収入を得るために直接必要な支出か」という原則に沿って判断します。減価償却費のように見落とされやすい項目を正しく計上し、修繕費と資本的支出の違いや家事按分の根拠を押さえておくことで、適正な範囲で税負担を抑えることができます。
自己判断が難しい経費区分や、確定申告全体の進め方に不安がある場合は、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。